成都房地产市场月报—2017年9月

内容提要：

1、利息上涨、租赁住房、调控升级

2、各地调控升级，主要以限售为主，遏制炒房

3、成都出台拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法

4、成都土地新规：上市前必须是净地，产住用地先产业

5、土拍供应放量，成交楼面价再度攀升

6、八、九月土地供应放量

7、中和板板商住用地楼面价过万，新都大丰地价过万，温江破万，龙泉大面地价破万，到目前近郊全部过万。

8、主城区地块扣除移交租凭部分楼面地价较高已经接近2.2万/㎡

9、人才公寓用地首次拍卖：中房、人居各以底价拿下一宗。

10、住宅价格持续上涨，近郊成主力区域

11、本月27个住宅项目开盘，售馨项目达23个，认购率90%项目1个，一房难求的局面无法缓解。

12、住宅供应量下滑，2015年后市场供不应求，持续消化库存，目前存量去化仅为8个月。

一、政策要闻简报

1、国内

1.1、8月人民币贷款增加1.09万亿 M2同比增长8.9%，增速续创历史新低

1.2、一线限购价高，购房向二线城市转移，推动房价上涨，出台限售等调控措施，遏制房价大幅度上涨。

1.3、2天（22-23日）7城出台政策，二线及省会城市，房价涨幅明显，对新购房再上市作出限定，2年至5年不等；预计未来十天半个月内将有其它城市相继出台调控政策，主要以限售为主，遏制炒房。

1.4、截至9月25日，共有超过40个城市在过去一年多出台了楼市调控政策，为楼市“降温”。

1.5、住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》

1.6、广州收紧个人消费贷 严禁违规流入房地产市场

1.7、上海：常住承租人可享有子女义务教育等基本公共服务

2、成都本地

2.1、市房管局、市国土局、市建委、市规划局出台《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》

2.2、成都：公共租赁住房“只租不售” 不得转租闲置、不得改变用

2.3、成都土地新规：上市前必须是净地，商住混合用地“先产业后住宅”

2.4、成都：房企不得拒绝购房人使用住房公积金贷款购房

2.5、福星股份合作获简阳4900亩土地 4.97亿收购初期5宗地

2.6、万科1.1万亩梦想城签约成都双流 总投资700亿

二、土地市场

1、土地供销年度走势

1.1、今年成都预供应8800亩商品房开发用地，上半年已供应3120亩，下半年有望集中供地，8月、9月持续迎来供应高峰，其中人才公寓用地首次成交。

1.2、土地供应放缓，土地严重供不应求，导致地价高涨，地价在未来一段时间还将大幅上涨，且短期内无法改变。

2、本月土地供应

2.1、土地供应迎来月度较大量，供应27宗，环比增加3宗，面积2184亩，环比上涨35%。

3、本月土地成交

3.1、本月成交大幅度上涨：成交31宗，环比增加21宗；成交面积2301亩，环比上涨4.5倍，同比上涨1.7倍。

3.2、人才公寓用地首次成交，共计推出7宗，合计307.94亩，均被人居、中房收入囊中。

3.3、移交租赁住宅房用地首次成交。

4、本月成交代表地块详细信息

三、分物业市场

1、住宅物业

1.1、主城区本月预售证办理情况

根据房管局网站公布的预售证信息统计，本月主城区商品房新办理预售证28个，环比上月减少1个；新增预售面积97.9万㎡，环比上涨21.1%，同比下降59.4%。其中高新区新增预售面积最多，新增41.3万㎡。

1.2、月度供销统计

本月新增住宅11060套，面积116万㎡（数据统计不完整），同比下跌66.7%，环比上涨5.4%。

住宅成交21809万套，成交面积224万㎡，同比下跌23.2%，环比上涨7.6%。

本月成交均价8964元/㎡，同比上涨10.1%，环比下跌0.8%。

1.3、月度分区域住宅供销

近郊区域成了供销主力区域，占市场一半量。限购政策执行，远郊受益，成交占比同比上涨。

本月主城区成交45万方，成交环比上涨9.9%，占大成都成交量的20%。

近郊成交126万方，成交量环比上涨17.5%，占成交量的56%，成交占比上涨4个百分点。

远郊成交43万方，成交量环比下跌5.0%，占本月成交量的19%。

1.4、月度分区域住宅价格

大成都价格持续性上涨，其中近郊与远郊今年单月成交均价持呈现续性上涨。本月天府新区价格环比上涨幅度较大。

本月大成都商品住宅成交均价为8964元/㎡，环比下跌0.8%，同比上涨10.1%。

主城区均价13570元/㎡，环比下跌6.9%，同比上涨10.5%。天府新区均价12375元/㎡，环比上涨13.4%，同比上涨45.3%。

近郊均价8415元/㎡，环比上涨2.0%，同比上涨35.0%。远郊均价5742元/㎡，环比下跌2.1%，同比上涨20.5%。

1.5、各面积段供销

市场主力去化产品为70-100㎡及100-130㎡产品， 70-90㎡刚需产品占比下降，本月同比下跌6个百分点。

改善型需求持续释放，100㎡以上产品本月销售套数占比达42%，同比上涨11个百分点。

1.6、本月开盘

本月共有29个楼盘开盘，环比上月减少4个。

有27个楼盘推出住宅，共推出房源7143套，认购6759套，开盘认购率95%，其中开盘售罄23个，占比85%。

有7个楼盘推出公寓产品，推出710套，认购186套，认购率24%；有6个楼盘推 出LOFT产品，推出961套房源，认购575套，认购率60%。

商业开盘3个，推出商铺152套，认购67套，认购率44%。

车位开盘1个，推出310个车位，认购210，认购率68%。

1.7、销售排行榜

2、别墅物业

2.1、年度供销

去年开始别墅物业销量上涨，供不应求，今年供销比为0.60。存量9500套，去化周期20个月，别墅去化压力较大。

2.2、月度供销

别墅物业今年销售上涨，供不应求。

本月新增别墅407套（数据统计不完整） ，同比下跌51.3%，环比上涨89.3%；供应面积5.8万㎡。

成交383套，同比下跌34.8%，环比下跌5.7%；成交面积7.7万㎡，同比下跌37.6%，环比下跌6.5%。

2.3、各区域供销

郊区供销主力区域，供应占7成，销售占超9成的量。

本月供应407套别墅，其中227套来自远郊，120套来自天府新区。

本月主城区成交22套，成交环比下跌33.3%，占本月大成都成交量的6%。天府新区成交14套，环比下跌30.0%，占整体成交量的4%。近郊成交162套，成交量环比上涨20.9%，占本月成交量的42%。远郊成交185套，成交量环比下跌15.5%，占本月成交量的48%。

2.4、各别墅类型供销情况

联排物业是销售、存量的主力物业，占比近6成，其次为叠拼物业。

本月别墅成交383套，其中联排成交213套，占比56%，叠拼成交112套，占比29%。

存量9535套，以联排为主，占比58%，双拼与叠拼各占15%。

2.5、各面积段供销情况

主力成交面积段 在160-200㎡，占比21%，其次为200-250㎡及300-400㎡，占17%。

联排物业成交主力在160-200㎡、200-250㎡，占比分别为11%、10%，其次250-300㎡（9%）及300-400㎡（8%）。叠拼物业成交主力在130-200㎡、70㎡以下以及70-100㎡。

2.6、销售排行榜

3、商业物业

3.1、年度供销走势

商业物业供大于求，月均走量高于去年，但整体销售走量缓慢，库存增加，去化时间超7年。

截止本月未今年供应面积183万方，同比去年同期下跌31.3%。成交上涨，成交面积155万方，同比去年同期 上涨41.9%。

今年供大于求，库存增加，但整体库存大，面积1501万方，同比上涨8.4%，去库存约44个月，去化时间同比年同期下降27个月。

3.2、月度供销走势

今年单月供应同比均减少，销量同比均上涨。

本月大成都商业新增供应16.4万㎡，环比下跌36.0%，同比下跌31.8% 。

本月大成都商业销售17.8万㎡，环比上涨16.8%，同比上涨67.9%。

3.3、月度各区域供销

近郊为商业主力供应区域，占比超5成，主城区、近郊为商业销售区域，占比达4成及3成。

本月主城区供应3.6万方，环比下跌2.8%，同比下跌73.4%，占本月供应量的22%；销售7.2万方，环比上涨23.4%，同比上涨49.1%，占比40.5%。

天府新区供应1.3万方，同比下跌40.8%，环比下跌51.0%，占比为8.2%；销售0.8万方，环比上涨46.0%，同比上涨500.9%，占比4.6%。

近郊供应9.1万方，同比上涨18.6%，环比上涨3.1%，占比55.5%；销售5.5万方，环比下跌0.4%，同比上涨90.7%，占比30.7%。

远郊供应2.4万方，环比下跌72.9%，同比上涨3.3%，占比14.6%；销售4.3万方，环比上涨28.4%，同比上涨56.0%，占比30.7%。

3.4、销售排行榜

4、写字楼物业

4.1、年度供销

写字楼供应收紧，今年供销比为0.3，消化库存；但整体库存量大，去化压力巨大。

受住宅限购影响，去年来销量上涨，截止目前销售63万方，超过2015年整年销量。

截止本月未今年供应面积19万方，同比去年同期下跌60.5%；成交上涨，成交面积63万方，同比上涨27.2%。

今年供小于求，消化库存，但整体库存大，面积341万方，同比下跌1.4%，去库存约49个月，去化时间同比年同期下降14个月。

4.2、月度供销

供应大幅度减少，整体供小于求，本月供应处于今年的较高位。

本月大成都写字楼新增供应4.2万㎡，环比上涨8.4倍 。本月大成都写字楼销售3.5万㎡，环比下跌36.1%，同比上涨18.5%。

4.3、月度各区域供销

主城区是写字楼销售主力市场，占市场超7成的量。

本月主城区成交2.5万方，成交环比下跌41.5%，同比上涨22.6%占本月大成都成交量的72.5%。

天府新区成交0.1万方，环比下跌74.7%，同比下跌48.8%,占整体成交量的2.1%；近郊成交0.5万方，成交量环比下跌23.4%，同比上涨41.8%，占比为14.4%。

4.4、销售排行榜

5、公寓物业

5.1、年度供销

住宅限购，公寓市场迎来契机，供销齐涨，今年前9个月供销量均超过去年整年供销量。

受住宅限购升级影响，公寓迎来契机，截止目前今年供应面积131万方，同比上涨80.4%；

成交上涨，处于高峰，成交面积129万方，超过去年一年的销量，同比上涨77.0%。

库存处于高位，库存面积312万方，去库存约21个月，去化时间同比年同期下降14个月。

5.2、月度供销

今年单月公寓供销同比均大涨，本月销售13.5万方，同比上涨23.2%。

本月大成都公寓新增供应12.0万㎡，环比下跌18.2%，同比上涨267.7%。

本月大成都公寓销售13.5万㎡，环比下跌29.0%，同比上涨23.2%。

5.3、月度各区域供销

主城区是公寓供销主力市场，占市场7成的量。

本月主城区供应9.1万方，环比上涨75.0%，同比上涨164.8%,占本月供应量的76.1%；成交8.4万方，成交环比下跌42.3%，同比上涨2.2%,占本月大成都成交量的61.7%。

天府新区成交0.7万方，环比上涨10.7%，占整体成交量的5.5%；近郊供应2.9万方，占比23.9%；成交3.9万方，成交量环比上涨4.3%，占本月成交量的29.2%；远郊成交0.5万方，成交量环比上涨316.6%，占比还不到3.6%。

5.4、销售排行榜

6、LOFT物业

6.1、年度供销

住宅限购，LOFT物业供销齐涨，今年前9个月供销量均超过去年整年。

受住宅限购升级影响，LOFT迎来契机，截止目前今年供应面积43万方，同比上涨1.9倍；

成交上涨，处于高峰，成交面积39万方，超过去年一年的销量，同比上涨1.9倍。

库存处于高位，库存面积79万方，去库存约18个月，去化时间同比年同期下降24个月。

6.2、月度供销

今年单月LOFT销量同比均大涨，本月销售4.0万方，同比上涨85%。

本月大成都公寓新增供应3.7万㎡，环比下跌60.7% ；本月大成都公寓销售4.0万㎡，环比上涨32.1%，同比上涨85.4%。

6.3、月度各区域供销

主城区是LOFT供销主力市场，占市场近7成的量。

本月供应全部来自主城区与近郊，主城区供应2.3万方，环比下跌75.2%，占比为63.2%；近郊供应1.4万方，占比为36.8%；远郊无供应和成交。

主城区成交3.1万方，成交环比上涨49.3%，同比上涨90.9%，占本月大成都成交量的76.7%。

天府新区成交0.5万方，环比上涨22.4%，占整体成交量的12.6%；

近郊成交0.4万方，成交量环比下跌23.6%，占本月成交量的10.7%。

6.4、销售排行榜

数据来源：中成房业